简介
泛地产，即不局限于以“房子”为核心的广义地产。“房子”可能是主体，也可能只是附属的配套设施，是营造一种人性化的主题功能区域。 从90年代的“房地产不等于钢筋加水泥”，到2002-2007年的房地产运营商时代，再到2008年以后的“内容为王”时代，中国地产行业三十余年发生了巨大的变化。 智纲智库经历了整个地产行业的变更之路，从实践经营案例整体回顾中国地产行业这三十年的激荡历程。
作者介绍
智纲智库（王志纲工作室） 中国著名战略策划机构，自1994年由王志纲先生创立以来，工作室以“打造中国最好的战略思想库”为目标，致力于解决中国企业与城市遇到的发展难题，近二十年来积累了数百个成功案例。 王志纲 中国著名战略咨询专家，智纲智库（王志纲工作室）创始人。 1982年毕业于兰州大学经济系，后在社科院从事经济理论研究工作。1985年至1994年，担任新华社记者，深度参与了广东乃至中国对外开放和市场化探索的关键过程。 曾作为唯一非地产商获奖“中国房地产界 25 年功勋人物”，被《南方人物周刊》评为“改革开放三十年幕后推手之一”，荣获“中国城市化进程特别贡献奖”。 从碧桂园到昆明世博会，从首都圈战略到沿边开放和一带一路国家战略，二十多年来，王志纲率领团队为上千家企业、上百个城市提供了战略咨询服务，并出版了《谋事在人》《城市中国》《第三种生存》《找魂》《玩出来的产业》等十八本著作。
部分摘录：
大佬们的困惑
2013年9月1日，夜幕时分。广州番禺星河湾酒店灯火通明，人潮涌动。酒店门口整齐停泊的车辆基本都是奔驰、宝马、路虎、保时捷，亦不乏宾利、迈巴赫和劳斯莱斯，身着盛装晚礼服的人们鱼贯进入宴会大厅。这是一场精心安排的生日晚宴。
寿星是黄文仔——星河湾地产的董事长，这位打造了“中国地产劳斯莱斯”的“老贵族”，迎来了他的六十大寿。
十多年来，黄文仔每年都会邀请王志纲参加其生日宴会。对于秉持“第三种生存”立场，注重知识分子独立人格的王志纲来说，一直尽量避免搀和合作方的私人事务，类似这样的活动，他极少出席。但这一次与往年不同，黄文仔几次三番亲自打来电话，十分恳切，让王志纲一定要去，再加上这又是他的六十大寿，实在是盛情难却。
进入熟悉的酒店大门，王志纲思绪却不禁飞回十四年前。
1999年10月，王志纲接受黄文仔的邀约，前去考察一块位于广州番禺北部、面积约1200亩的土地，那是他们第一次见面。
一片杂草丛生、污水横流、凹凸不平的泥洼地头，停着一辆劳斯莱斯。王志纲的车刚到，劳斯莱斯里就下来一位个头不高，但两眼有神的“老贵族“。他穿着笔挺的西装，锃亮的皮鞋，不顾满地泥浆，跑上前来一把握住司机的手说：“王老师啊，终于把你给盼来了！”原来，黄文仔看到走在前面的大胡子司机，颇为英气又有点艺术家味道，便误认成是王志纲，闹了一出无伤大雅的笑话。
后来在王志纲工作室的一次年会上，黄文仔不请自到，还发表了即兴演讲，回忆起当年那个难忘的场景，“五年前，星河湾还是一片农田。一天中午，有个老贵族和一个农民在这里热烈握手。就在一片农田上，农民指点江山，老贵族洗耳恭听，于是有了今天的星河湾”。因为初次和黄文仔见面的那天中午，王志纲刚打完高尔夫球，晒得黑黑的，头发也没打理，穿的衣服也很随便，所以黄文仔对他的第一印象是“像个农民”。
黄文仔第一次见到王志纲，开门见山就说：“王老师，我在商海里折腾了很多年，现在家大、业大，也算是有些成绩。这些年我看碧桂园、奥林匹克花园发展得很快，仔细观察，背后都有你们的功劳。这次拿到这块地，我首先想到的就是找你们合作，共同打好这一仗。”王志纲已经过多方了解，深信黄文仔就是那种要么不做、要做就做业内火车头的商界黑马，他对黄文仔坚决地说：“黄老板，你是最优秀的鲍鱼师傅，不需要做满汉全席，精致特色就是美，要做就要为中国地产做好一道主菜！”转眼间，十四年过去了，当年的农田和荒地上已是一片繁华。王志纲步入金碧辉煌的星河湾酒店二楼宴会厅，在门口迎宾的黄文仔立即快步迎上，热烈地握住他的手，“王老师，您能来，我太高兴了”。黄文仔还是那副老贵族派头，西装笔挺，皮鞋锃亮，外表一丝不苟，或许是常打网球的原因，六十岁的人了，身体仍和年轻人一样硬朗。时间，可以成就很多东西，也可以改变很多东西。十四年间，黄文仔的星河湾在华南板块大获全胜，又进军北京、上海，甚至澳门，事业版图日渐扩大。不变的是，王志纲和黄文仔之间亦师亦友的关系。
和往年黄文仔的生日宴一样，依旧是冠盖如云。官学绅商，鸿儒巨贾，各界名流，都齐聚于一堂。
平时见惯各种大场面，也深知黄文仔在业界的影响力和人缘，对于这一天的高朋满座本已有心理准备，但当王志纲走进主宴会厅旁边的贵宾厅时，还是有些惊讶，这次真的不一样——雅居乐陈卓林、祈福彭磷基、香江刘志强、合生朱孟依、碧桂园杨国强，竟然悉数在场。十四年前，曾经鏖战华南板块的“八大金刚”，今天有六位都坐在这个屋子里。此外，华南几大地产集团的掌门人：恒大许家印、富力李思廉、海印邵建明、敏捷谭炳照、合景泰富孔健岷、时代岑钊雄等，也悉数到场。熟悉华南地产圈的人都知道，这些大佬，平时有两三位聚集在一起，都要非常难得的机遇，并且足以引起大堆的话题。黄文仔私人的生日宴会，竟然变成了广州地产圈顶级大佬们的一次前所未有的大聚会，乃至一个可以被载入地产江湖史册的行业盛会——没想到黄文仔的生日宴会会以这样的方式呈现，对王志纲来说，这也是一次意外的邂逅。
一方水土养一方人。广东企业家大多行事低调，崇尚实力，明星意识淡薄。对他们来说抛头露面的事情基本避之则吉。这些叱咤风云、雄踞一方的大佬们，今天为什么都坐在这里？甚至连一向神龙见首不见尾的朱孟依和杨国强都来了。
贵宾厅中就坐的地产大佬，大都是中国房地产影响力人物榜、地产富豪榜上的常客。他们中的任何一位，都可以在房地产界呼风唤雨。这场盛宴，聚集的财富当量着实令人震惊。不用怎么估算都知道，这帮人加在一起，手中掌握及可以调动的财富，应不止千亿级别。而这个人群所拥有和掌握的数千亿财富，仅仅是最近这短短的三十年，尤其是最近二十年来积累起来的。以个体身份来讲，他们当年大多身处体制外，基本算不上社会主流，然而，就是这样一帮当年的边缘人，成为近二十年中国缔造的财富盛宴上最大受益者，也是如今最风光的一帮人。
中国的房地产业，在造就了这么一批富人的时候，其实也改变了中国的人居环境，改变了中国的城市，改变了人们的心态和消费行为，改变了整个社会。这种改变因其波澜壮阔、影响深远，在整个人类的历史上都是前所未有的。今天，就在这与会的十多个人身上，有代表性地浓缩了整个中国天地之巨变。而作为一个大时代的当事人、见证者和观察者，王志纲身处这个大佬云集的贵宾厅，一种历史沧桑感油然而生。
十四年前，就在这片当时的荒地上，王志纲给华南板块上这个并不显眼的房地产项目定下三个目标：第一，品质要超过香港；第二，品牌要走向全国；第三，要成为中国房地产的“样板房”。弹指一挥间，今天再回头来看当初的目标，星河湾称得上是超额达成。二十年间，在王志纲的策划生涯中，在中国这片神奇的热土上，这样的故事一再上演。
那不是杨国强么？二十年前，他和王志纲里程碑式的经典合作案例至今仍脍炙人口。
1993年，杨国强还是北滘建筑工程公司经理——通俗点说，就是包工头。93年下半年,中央进行房地产调控, 他垫资建造的别墅项目“碧桂园”，成了“珠三角”乃至全中国最大的烂尾楼盘。之前的开发商拿房子抵工程款，他只好被迫由建房的包工头转型为卖房的开发商。担纲伊始，他立即请来王志纲做总策划，并由此开始了前后近三年的合作，最后成就了一个财智双赢的碧桂园神话。
2007年，碧桂园在香港上市，成为继合生、富力、雅居乐之后在香港上市的又一广东房企。而杨国强也由当初的包工头，成为千亿市值公司的掌门人，并一度成为中国大陆的新首富。这条所向披靡的“过江龙”，最近已将其地产版图扩张到了马来西亚、澳大利亚等海外市场。
现在，这两位创造经典的合作者又见面了。
杨国强带着有些意外的神情，把王志纲浑身上下打量了好几遍，才开始长一句短一句地嘘寒问暖，“哇，头发都白了，我们都老了……身体还好吧？现在孩子们都在做什么……”曾经合作中的风风雨雨，都随着时间烟消云散了，剩下的，只是“英雄惜英雄”般的相重与相惜，以及故人久别重逢后，“开轩面场圃,把酒话桑麻”般的欣喜与淡然。
这时，合生的老板朱孟依，也来到王志纲身边落座，把他的思绪从十几年前重新拉回到了宴会厅。
朱孟依外表看上去还是十多年前的老样子，像一位沉默寡言的农民。和杨国强经历相似，他也是广东的贫苦农村家庭出身，后来做包工头起家，最后进入房地产业，纵横中国二十年。
2001年，经过华南板块一战的历练后，合生作为广东房企的先锋队，率先挥师北上，在北京、天津同时拿下了六个大型项目。这个曾被万科董事长王石称为“中国房地产界真正的航空母舰”的合生系掌门人，旗下的合生创展集团也是中国第一个销售过百亿的房地产企业，他在企业发展的关键节点上找到了王志纲工作室。刚刚从华南板块的“战火”中走出来，同时扮演了奥园、星河湾幕后推手的王志纲，又接受了朱孟依的委托，同时为珠江合生旗下的京津地区六个大盘担当总策划。
继合生北伐成功后，星河湾也在2003年进军北京，用黄文仔的话说就是“去京城赶考”。黄文仔这位王志纲眼中的“鲍鱼师傅”，经由王志纲的策划支持，硬是用他的认真和坚韧，在北京东五环一个尘土飞扬的废弃煤厂——几乎没有人看好的地块上，打造出了一座让全北京人瞠目结舌的顶级豪宅社区——北京星河湾。如今，这个“心情盛开的地方”，已是政商名流聚集之所在。
数百人的宴会大厅里，觥筹交错，热闹非凡，政商名流无不谈笑风生、频频举杯，现场一片欢乐祥和，无不彰显财智时代的氛围。主宾们尽情宴饮，坐在主桌上的王志纲却于此时思索起来，他想起宴席开始前，朱孟依用老农般的质朴语言，抛给他一个意料之外的问题：“王老师，房地产到底还有没有搞头？”
作为中国房地产界最有影响力的大佬之一，向来习惯深藏不露、惜字如金的朱孟依，在这样一个场合向王志纲抛出这个问题，绝对非同儿戏。合生在今日虽然业绩不显，已经有很多年都只在百亿左右徘徊，但其背后蕴含的能量绝不止表面这么简单，业界无人会等闲视之。以市场来决定生死存亡，起码不会是近期摆在合生面前的问题，朱孟依也不会有此忧虑，但何来这一问？而且，这应该不止是朱孟依一个人的即兴发问，当天在座与王志纲寒暄或交谈了的大多数地产大佬们，或多或少话里话外表现出也存在这样的疑问。又或许，参加这场看似风云际会的盛宴，这些大佬们也期待已久，因为这正是他们寻求解决问题的一个时机。
2013年，众多房企仍然一路高歌猛进，销售额过千亿的房企已达7家。但繁华之下不掩其虚浮，快速发展的房地产行业还存在很多问题，有些问题极难快速解决，甚至真的会关乎企业的生死存亡。二十多年来，这个行业的变局也在不断发生，但是下一个大变局在哪里？方向在哪里？对于这些大佬们来说，自然也各有应对之策，但摊子太大，必然不能求全责备，冷暖自知之下，不断追问和求索，近乎是本能。
夜色渐深，宴饮的欢乐时光，在不知不觉中流走，在众人的思索间，宴席渐近尾声，大佬们纷纷起身离席。
一场夜宴中，当然不能马上解决“房地产到底还有没搞头”这个哈姆雷特式的问题。王志纲认为，既然这个问题在此时，被一位有代表性的重量级人物提出，问题的本身就该有其标志性，其背后当然还有着无数的问题，也被无数人所关注。这实际上意味着，一个时代，又到了要被改变的时候了。