简介
对我们普通人而言，房子是我们当前最重要的资产之一。因此，买房的决策会直接影响一个家庭。买对了，是财富的重大增值；买错了，就会掉到坑里。
那么，如何才能明智地决定应不应该买房、什么时候买、买哪里、怎么买呢？万一买不起，又该怎么办？
本书作者北京大学徐远教授，基于自己多年的学术研究、市场观察与实践，在书中回答了诸多关于房价涨跌和房产购买的话题，比如：当前的房价有泡沫吗？房价变化趋势背后的逻辑是什么？租房和买房哪个更合适？能用简单公式推算未来房价涨跌吗？买房要躲避哪些坑？国外的房产是否值得投资？……作者用翔实的数据和详细客观的分析与对比，针对不同情况与需求，阐述自己的观察与观点，并给出个人建议。
同时，作者认为，买房其实是买一个国家或地区的未来。你是否看好某个国家或地区的房产，取决于你对它的长期判断。因此，针对部分有海外投资意向的读者，作者也对世界各国的房地产市场做了分析，包括西方发达国家、东南亚地区等，便于读者比对。
正如投资需谨慎一样，盲目买房也是有很大风险的。因此，帮助读者理性认清市场，辨别谬误，合理、恰当地做出决策，是本书希望达到的目的。
作者介绍
徐远，北京大学国家发展研究院金融学教授，北京大学数字金融研究中心高级研究员，博士生导师，美国杜克大学经济学博士。研究领域为宏观经济、金融市场、中国经济改革，对宏观经济形势、金融投资、汇率波动、房地产、城市化等问题有系统研究。
著有《徐远的投资课》《城里的房子》《经济的律动》《人•地•城》《深圳新土改》《中国经济增长的效率与结构问题研究》，在《金融期刊》（Journal of Finance）、《金融评论》（Review of Finance）、《经济研究》、《管理世界》等国际国内学术期刊发表论文40多篇，在FT中文网、澎湃新闻等财经类媒体发表经济评论 100多篇。
部分摘录：
中国房价有泡沫吗？ 本讲我们讨论一个最核心的问题：中国的房价有泡沫吗？有的话什么时候破？对这个问题的回答，决定你是看多房价，还是看空房价。
中国房价和1990年的日本很像吗？
先来看房价有没有泡沫的问题。现在的基本情况是中国房价确实已经很高了，特别是一线和核心二线城市，已经高得有点让人受不了。于是，很多人认为房价的泡沫已经很严重，甚至和1990年的日本很像，处在泡沫破灭的前夜。
为了看清这个问题，我们把北京和东京做个比较，看看北京的房价和东京比，到底处在什么水平上。因为已经过去这么多年了，不好直接比较，我们用美国作为标尺来进行比较。美国这些年一直是全球最大经济体，而且房价相对稳定，适合作为标尺。
1990年的时候，东京高端住宅的价格达到过每平方米8万美元，当时纽约高端住宅的价格也就每平方米1万多美元，东京高端住宅的价格是纽约的8倍。对比均价的话，东京核心区的均价达到每平方米3万多美元，而纽约中心城区的均价每平方米才四五千美元，两者差不多也是8倍的差距。
2018年的时候，纽约的房产均价为每平方米2万美元多一点，北京的均价为1万美元多一点，纽约房价是北京房价的2倍左右。
所以说，以纽约房价作为比较基准，一个是纽约的8倍，一个不到纽约的一半，一里一外，相差了16倍，2018年北京房价是1990年东京房价的1/16。因此，北京的房价虽然很“高”，但是和1990年的日本相比，还差很远，二者远远不在一个数量级上。“高”和“泡沫”是两个概念，“高”不一定就有泡沫。
说到这里，你可能觉得很奇怪，1990年的东京房价怎么这么高？是纽约的8倍多，也太夸张了。是的，是很夸张。当时不仅东京，日本全国的土地都很贵。当时日本全国土地价值是美国的4倍，考虑到日本的国土面积只有美国的1/25，一里一外，日本的土地单价是美国的100多倍，简直离谱。正因为如此，日本1990年的地产泡沫是近代经济史上最严重的泡沫，我们甚至都想不出还有哪个泡沫可以和这个泡沫相提并论。
后面我会专门讲日本的泡沫是如何形成、如何破裂的（参见本书第21讲、第22讲）。本讲是要说明，日本当时的地价之高，远远不是今天的中国能够比的。开一句玩笑，和当时的日本相比，今天的中国地价简直就是很便宜，更谈不上泡沫，甚至没资格谈有泡沫。
北京和纽约，谁的房价应该更高？
前文说北京房价比东京便宜很多，泡沫的证据严重不足，可是有没有这么一种可能性，就是北京的房子虽然比东京便宜，但是依然有泡沫？换句话说，有没有一种可能，东京房价是个很大的泡沫，而北京房价是个小小的泡沫呢？
从逻辑上，我们不能排除这个可能性。为了回答这个问题，我们进一步比较一下北京和纽约。北京目前的房价比纽约低，那么你觉得在未来，北京和纽约这两个城市的房价，应该哪一个更高？你可能会脱口而出，当然是纽约的高了。纽约是世界之都，人均收入那么高，房价当然应该高于北京。但是，我们用基本的经济学框架进行一些分析，简单比较一下需求和供给，你会发现结论完全是反过来的。
首先从需求看，北京是中国的政治、经济、金融、文化中心，资源高度聚集。北京有全中国最宽的马路、最好的医院、最好的学校。而纽约呢，只是美国的金融中心，美国的政治中心是华盛顿，文化中心是波士顿。纽约只是“一个中心”，而北京是“四个中心”。[1]从资源聚集的角度，纽约和北京是没法比的。我们一直说，买房其实买的是城市资源，北京聚集的资源多，房子的附加资源也就多。从需求上看，北京住房的需求是远远超过纽约的需求的。而且，中国总人口是美国的4倍，这进一步增加了对北京住房的总需求。
我们再看供给。你想一下，就会发现北京住房的有效供给比纽约少很多。为什么呢？两个原因。一个是纽约的建筑密度大。由于限高和城市规划等因素，北京的房子建得很矮、不密集，而纽约曼哈顿岛上的房屋很高、很密。根据统计，每平方米的土地上，曼哈顿建了11平方米的房子，而北京的二环以里，面积和曼哈顿差不多，每平方米只建了不到1平方米的房子。这样一来，纽约的房屋面积就是北京的十几倍。
第二个原因是纽约的房地产市场效率高、房屋的利用率高，相当于进一步增加了有效供给。
纽约的房屋出租率高，闲置的房子很少。北京呢，很多房子空着，利用效率很低。举个例子，北京的很多房子，包括国家机关、事业单位、各种单位的大院子，这些房子都是不卖、不出租的，这就大大降低了房屋的利用效率。
所以，简单概括一下，北京的房屋需求比纽约大、供给比纽约少，北京的房价当然是要超过纽约的。这和很多人的第一印象是完全相反的。
那现在是什么情况呢？目前在可比的区位和档次上，北京房价大约是纽约的一半。纽约的核心区域房产均价换成人民币在14万元左右，而北京是七八万元。高端公寓房价，纽约折合人民币在30万元左右，而北京在15万元左右。不管是房产均价，还是高端公寓价格，纽约都比北京高了1倍左右。
所以，理论上北京的房价应该比纽约高，但实际上北京的房价只有纽约的一半。这就说明，北京的房价很难说有泡沫。进一步看，目前北京的房价在全国名列前茅，北京房价没有泡沫的话，其他城市也很难说有泡沫了，至少说有泡沫的证据不足。[2]
读到这里，相信你已经意识到，我对中国房价的观点和市场流行的观点有很大的不同，分析的角度也有很大的不同。
在后面的各讲里，我会逐步详细解释这些观点是怎么来的、有哪些理论基础、有哪些数据支持，帮助你形成一个系统性的分析框架，认清房产财富的基本逻辑，逐步形成你自己的判断。
关于中国的房地产市场，有很多重要的问题都需要仔细分析和澄清，比如：
（1）中国的房价收入比为什么这么高，房价到底有没有实际收入的支撑？
（2）我国的生育率已经下降，人口老龄化已经开始，这两大人口问题会不会导致房价的断崖式下跌？
（3）信息技术的进步、交通技术的进步，使得人们可以远程工作，不用见面交流，这会不会扭转人们往城市聚集的趋势，导致城市的房价下跌？
（4）应该如何看待旅游地产、海外地产、商业地产的投资价值？共有产权房能不能买？房产税什么时候推出，对房价有多大影响？
……
这些问题都很重要、很实际，我在以后各讲会一一解答。同时，我还会解答买房子应该注意哪些细节问题，比如应该如何挑选城市、如何挑选地段，应该怎么安排付款，等等。希望这些讲解对你的实际决策有所帮助。
